Expropiación en bloque: ¿Qué megaproyectos beneficiará y cómo se negociarán con los propietarios?| Expropiación de tierras | Justiprecio | Lanzamiento masivo – El diario andino

La ejecución de grandes obras de infraestructura pública –como la Anillo Viario Periférico-que requiere la adquisición de casi 2.350 viviendas- se enfrentan con frecuencia a un problema: la liberación de terrenos para su ejecución. La negativa de un propietario a que le expropien su casa puede retrasar el trabajo durante meses o incluso años si el caso pasa por un arbitraje. Por este motivo, el gobierno ha aprobado un nuevo mecanismo legal que permitirá bloquear expropiaciones cuando varias propiedades están dentro del esquema de un proyecto.

El objetivo de la medida es agilizar la ejecución de obras de infraestructura y reducir los retrasos que suelen afectar a los megaproyectos carreteras, ferrocarriles, entre otros. Asimismo, proporciona incentivos adicionales a los propietarios para favorecer el trato directo.

Mediante el Decreto Legislativo 1726, que modifica el Decreto Legislativo 1192 (Ley Marco de adquisición y expropiación de inmuebles y liberación de interferencias), se autoriza a las unidades ejecutoras a agrupar inmuebles contiguos que sean necesarios para una obra en lugar de negociar y expropiar cada inmueble individualmente, como ocurre actualmente.

«Ahora, un conjunto de propiedades puede ser tratado como una unidad territorial. Esta medida representa una gran solución para reducir los frecuentes retrasos en la tasación de terrenos y en la negociación de compensaciones con los propietarios», explicó a . abogado irving barahonaespecialista en derecho administrativo.

Asimismo, la norma mantiene la obligación de indemnizar a los propietarios según el valor comercial del inmueble y establece que todo el procedimiento deberá respetar el debido proceso con notificación y posibilidad de observaciones. Además, se priorizará el acuerdo directo antes de aplicar la expropiación.

¿Qué proyectos beneficiará la expropiación del bloque?

“Puede beneficiar principalmente a proyectos de infraestructura pública a gran escala en los que la liberación de tierras se ha convertido históricamente en un cuello de botella. Por ejemplo, construcción o ampliación de vías importantes; rutas expresas; anillos viales urbanos; áreas de proyectos de transporte masivo, como trenes y metros; y, algo que muchas veces se pasa por alto, como son las obras hidráulicas y de drenaje“dijo Collantes.

En esa línea, Barahona mencionó cuáles son las 5 megaproyectos en Lima y otras regiones del Perú que podrían beneficiarse con este nuevo mecanismo:

• La Nueva Carretera Central: Un megaproyecto que conectará Lima con el centro del país. Este mecanismo agilizará el saneamiento de la gran cantidad de propiedades requeridas a lo largo de su extenso recorrido en la sierra.
• Línea 2 del Metro de Lima: Nuestro primer metro en la capital, cuyo ritmo de avance depende directamente de la rápida entrega de áreas en superficie para construir estaciones y pozos de ventilación.
• El Anillo Vial Periférico (Lima y Callao): Una enorme autopista diseñada para conectar Ate con Callao en media hora. Este proyecto ha enfrentado retrasos muy complejos en su etapa de expropiación de tierras, que pueden ser superados con este nuevo enfoque.
• Ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez: Una obra vital para la conectividad aérea de la región del Callao, que requiere constantemente gestionar la liberación oportuna de grandes zonas aledañas.
• Majes Siguas II (Arequipa) y Chavimochic III (La Libertad): Gigantescos proyectos agrícolas y de riego en el sur y norte del país. Como involucran enormes extensiones de tierra, se beneficiarán sustancialmente del saneamiento grupal o sectorial.

En entrevista con RPP, Christy García GodosGerente de Relaciones Institucionales de la Sociedad Concesionaria Anillo Vial, declaró que el Estado sólo posee el 25% de las 2.350 propiedades necesarias para el megaproyecto Anillo Vial Periférico. “Ya estamos haciendo los estudios de ingeniería definitivos, el estudio de impacto ambiental y también haciendo todo el proceso de liberación de propiedad. Estamos en la fase de preconstrucción”, dijo a RPP.

Agregó que la meta es iniciar la ejecución de las obras del tramo 1 en el primer trimestre de 2027 y del tramo 3, hacia el tercer trimestre del mismo año.

La regla en detalle

Christian Collantes RojasAbogado especialista en derecho de la construcción y socio fundador de STC Abogados, explicó a que esta medida no es una nueva forma de expropiar, sino un nuevo procedimiento alternativo dentro del marco legal existente.

“En lugar de administrar predio por predio para tener terreno disponible para un proyecto de infraestructura, se agrupan varios predios dentro de un área o manzana y se libera todo el grupo de terrenos en conjunto. Esto sirve para atender uno de los mayores problemas que enfrenta la obra pública: la demora y los altos costos al negociar uno a uno con cada dueño”, explicó.

De esta manera, el Estado podrá delimitar un área o polígono de intervención, denominado manzana. “Para la determinación de la manzana se deberán considerar, entre otras, las características similares del tipo de suelo, de conformidad con lo dispuesto en la normativa especial en la materia, las características similares de zonificación, la existencia de limitaciones y/o restricciones técnicas y/o legales, u otras condiciones y/o restricciones que el Sujeto Activo determine a su criterio.“, se lee en la norma.

El Estado publicará una preinscripción en el diario oficial El Peruano con la identificación de los inmuebles, las áreas afectadas en metros cuadrados de cada inmueble y los nombres y apellidos o razón social de los afectados.

Los propietarios que no aparezcan en la lista tendrán un plazo de diez días hábiles para solicitar cualquier corrección o rectificación de cualquier omisión, así como su incorporación antes de la expedición del registro definitivo.

• Publicación en bloque: El Estado publicará en el diario oficial El Peruano, en un diario de mayor circulación y en medios regionales el listado de propiedades que forman parte del bloque.
• Censo: Personal del Estado o de la concesionaria visitará la zona para verificar quiénes viven allí y en qué condiciones legales se encuentra el inmueble.
• La ‘carta de intención’: Los propietarios recibirán una notificación formal en su domicilio.
• Respuesta rápida: Los propietarios tienen 10 días hábiles para responder si acepta un trato directo.

Collantes destaca la participación ciudadana, ya que permitirá una mayor transparencia en los acuerdos con los propietarios y no relegar sus derechos fundamentales.

Por otro lado, Barahona destacó un mecanismo legal que brinda mayor protección al área de trabajo. “Para evitar intromisiones de última hora que retrasen los proyectos, se establece la figura de anotación preventiva en los Registros Públicos a favor del Estado.. Su efecto directo es obligar a las empresas de servicios públicos, particulares y otras entidades a abstenerse de instalar o solicitar nuevas infraestructuras en la zona donde se realizarán las obras.”, destacó.

¿Qué bonificaciones financieras puedo recibir si acepto vender mi propiedad?

Collantes destacó que la norma establece incentivos económicos claros para que los propietarios impulsen el acuerdo voluntario:

• 20% adicional: Si el propietario acepta el trato directo recibirá un 20% adicional sobre el valor de tasación.
• 30% adicional: si el propietario entrega anticipadamente el inmueble recibirá el 30% del valor de tasación.

¿Mi propiedad y la de mis vecinos de la misma cuadra tendrán el mismo valor?

El especialista en derecho de la construcción explicó que no necesariamente todos los inmuebles de una misma manzana tendrán el mismo valor.

“Debe haber un examen en el que un tasador determine el valor de cada propiedad aunque formen parte del mismo bloque. No todos valdrán lo mismo, porque no todos los edificios están hechos con el mismo material, tienen la misma cantidad de metros cuadrados, entre otras cuestiones.«, sostuvo.

Por lo tanto, para que la liberación del bloque funcione, Collantes afirmó que debe haber transparencia, absoluta certeza de valor y una compensación justa.

«El impacto real de esta norma dependerá en realidad de la capacidad de ejecución, coordinación y sinergias entre las distintas entidades públicas. No sólo están involucrados el Ministerio de Transportes y Comunicaciones y el Ministerio de Economía y Finanzas, sino también la Superintendencia de Bienes Nacionales, dependiendo los municipios de la ubicación del bloque de propiedades. Esto es lo que evitará conflictos y demoras», aseveró.