Hay quienes piensan que la crisis inmobiliaria se soluciona construyendo. En la Universidad Politécnica de Cataluña creen estar equivocados – El diario andino

España tiene un problema con la vivienda. Éste es un hecho (casi) objetivo. Así lo dice el CIS, que lo sitúa como la gran preocupación del español, pero un rápido repaso a la hemeroteca llega para confirmarlo. En los últimos meses, pocos temas han generado más debate político o han sacado a tanta gente a la calle como las dificultades para acceder a una vivienda. Lo que ya no está tan claro es cómo solucionar esto «crisis» Zona residencial reconocida por el propio Gobierno.

¿Deberíamos construir más casas? ¿España sufre un déficit de vivienda? ¿Necesitamos más terreno para construir? Generalmente la respuesta a esas tres preguntas es un rotundo «sí». ahora un nuevo estudio firmado por dos profesores de la Universidad Politécnica de Cataluña (UPC) y publicado en una revista vinculada al Ministerio de Vivienda señala que quizás estábamos equivocados.

¿Qué ha pasado? Que dos profesores de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona (ETSAB), Blanca Arellano-Ramos y Josep Roca-Cladera, han publicado un estudio sobre los problemas que afronta España en materia de vivienda. El informe en cuestión se titula ‘Cinco tesis sobre la política de vivienda en España’ y está incluido en un monográfico de CyTETRevista publicada por el Ministerio de Vivienda. Hasta ahora nada excepcional.

Lo curioso es que el texto cuestiona muchas de las ideas arraigadas en el sector inmobiliario, como que nuestro país sufre un déficit de vivienda o necesita más suelo para construir. Mientras que el Banco de España (BE) estima 700.000 viviendas Ante el desajuste entre oferta y demanda, el estudio se pregunta si realmente existe un ‘agujero’ en el mercado o si los precios bajarán si construimos más.

¿Hay déficit habitacional? Como ya indica su título, el artículo se estructura en torno a cinco tesis. Y el primero aborda precisamente ese punto: ¿España sufre un déficit de vivienda? La pregunta es interesante porque es una de las ideas más arraigadas en el sector. El propio Banco de España ha calculado que sería necesario 700.000 casas para satisfacer la demanda residencial.

Para Arellano-Ramos y Roca-Cladera la realidad es bastante diferente. En su opinión, no se puede hablar de déficit sin tener en cuenta primero el exceso de vivienda acumulado entre 2011 y 2021 y el stock de inmuebles vacantes.

Los investigadores recuerdan que entre 2011 y 2021 el parque de viviendas superó el crecimiento del número de viviendas en 959.554 unidades, generando un bolsillo considerable. De hecho, aseguran que en 2021 el «exceso acumulado» rozó los 8,1 millones de inmuebles, un «‘colchón’ más que suficiente para absorber déficits habitacionales temporales como el producido durante el periodo 2021-2024», recuerda la UPC en la declaración en el que informa del estudio.

¿Qué significa eso? Que para los investigadores no es tan obvio que España sufra escasez de vivienda nueva. En su análisis recuerdan también que buena parte del exceso de casas y pisos corresponde a segundas residencias y viviendas vacías. El propio INE estima que al menos en 2021 hubo 3,84 millones de inmuebles deshabitados, el 14,4% del parque inmobiliario.

Ese porcentaje supera con creces lo que la mayoría de los expertos consideran «deseable» (5%), pero al menos en la declaración La UPC no aborda otro aspecto fundamental: la distribución de esos inmuebles desperdiciados, si están ubicados en mercados tensionados, como Madrid, Barcelona o Málaga, o en zonas donde la demanda es mínima o incluso inexistente, en el caso de la España vaciada.

¿Y si construimos más? Ésa es la segunda pregunta que abordan los investigadores. ¿Y si construimos más casas? ¿Se reducirían los precios? Su respuesta es una vez más escéptica, por decir lo menos: aumentar la construcción no conducirá a una mayor equidad social ni servirá para suavizar los precios.

«De lo contrario», desliza la nota UPC. «Según los autores del estudio, la solución no es construir más viviendas nuevas para que las leyes del mercado equilibren los precios. Además de tener graves efectos medioambientales, lo que favorece es la burbuja inmobiliaria como la que se produjo hacia el año 2000.»

¿Qué pasa en otros países vecinos? Entre otros argumentos, Arellano-Ramos y Roca-Cladera recuerdan que la subida de precios no es un problema exclusivo del mercado español, sino algo generalizado en el continente. Entonces la pregunta es obvia: si el aumento de precios se debe al desequilibrio entre oferta y demanda, ¿comparten la mayoría de los países de la UE el mismo problema?

«¿Existe simultáneamente en toda Europa una restricción de la oferta en relación con la demanda que explique el aumento de los precios residenciales? No parece que esto sea plausible. Por lo tanto, no es razonable, prima facierecurren a la escasa construcción de vivienda nueva como principal causa del precio de la vivienda», ellos reflejan Los autores antes de recordar que España ha invertido en construcción un porcentaje del PIB superior a la media europea.

¿Necesitamos más tierra? Los investigadores también se preguntan si en España el problema de la falta de accesibilidad a la vivienda puede explicarse por la escasez de suelo. Y para comprobarlo acuden a la hemeroteca: entre finales de los 90 y principios de los 2000 se pusieron a disposición suelo edificable en el país, lo que permitió «construcción masiva» de vivienda residencial. Este auge no estuvo acompañado, sin embargo, de una reducción del precio del metro cuadrado. Todo lo contrario: los precios residenciales aumentaron, como en otras partes de Europa.

Si España vio subir los precios de la vivienda entre 1996 y 2008 no fue porque no hubiera suelo donde edificar o edificar nuevas viviendas. «España se urbanizó más que nunca y el resultado no supuso una reducción de precios, al contrario», subraya la UPC en tu declaraciónque recuerda que entre 2000 y 2012 España fue el país europeo con mayor «consumo» de suelo: más de 2.400 kilómetros cuadrados (km2), casi tanto como Francia y Alemania juntas y más de lo que sumaron Polonia, Italia y Reino Unido durante ese mismo periodo.

¿Y cuál es la solución? El estudio dedica a ello sus apartados cuarto y quinto, para proponer soluciones a la crisis residencial que (hay consenso unánime al respecto) está sufriendo España. La receta de los investigadores es clara: el país necesita trabajar en accesibilidad, lo que implica construir más viviendas sociales.

Según investigadores de la UPC, España sufre un déficit en este tipo de construcciones, que durante los primeros meses de 2024 no representaron ni el 8% del total de las transmisiones inmobiliarias. Ha habido un esfuerzo legislativo para revertir esa situación, es cierto; pero en opinión de los expertos, la construcción de viviendas protegidas ha seguido manteniéndose en «niveles insuficientes».

«Los beneficios directos son diversos, al facilitar el acceso al mercado inmobiliario de los sectores más desfavorecidos. Correlativamente, facilita la emancipación de los jóvenes y ayuda a los grupos vulnerables a satisfacer sus necesidades de vivienda.» ellos afirman Arellano Ramos y Roca Cladera. De hecho, su análisis de los precios de 2004 a 2023 ha confirmado que reservar terrenos para VPO ha contribuido a «moderar» los precios en el mercado libre. «Es urgente dar un paso adelante en materia de fomento de la construcción de viviendas protegidas en suelo urbano.»

¿Eso es todo? No. Los investigadores también abogan por impulsar los alquileres y señalan la «conveniencia» de regular los precios en aquellas zonas consideradas tensionadas. Según su análisis, no hay evidencia de que una medida así reduzca la oferta, sino que hay otros factores que tensionan el mercado, como los alquileres de temporada o los pisos turísticos y vacíos.

Imágenes | Gab Audiovisuel (Unsplash) y Parlamento Europeo

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